Lupamenettely ja -päätös

Rakennuslupa, toimenpidelupa ja toimenpideilmoitus korvataan yhdellä lupamuodolla, rakentamisluvalla. Muita lupatyyppejä ovat maisematyölupa, poikkeamislupa, purkamislupa ja purkamisilmoitus.
Rakentamisluvan yhteydessä päätetään suunnittelutarvealueelle sijoittamisen edellytyksistä eikä suunnittelutarveratkaisua enää tarvita. Poikkeustapauksissa rakentamisluvan voi hakea myös kaksivaiheisena, jolloin sijoittamisen edellytykset tutkitaan sijoittamisluvassa ja toteuttamisen edellytykset toteuttamisluvassa.
Tilapäisen ja määräaikaisen rakentamisen lupa muuttuu väliaikaiseksi rakentamisluvaksi, joka on voimassa kymmenen vuotta.
Vähäinen poikkeaminen voidaan edelleen myöntää rakentamisluvan yhteydessä. Jos luvasta vapautettu rakentaminen poikkeaa vähäisestikin määräyksistä, tulee sille hakea erillinen poikkeaminen.
Puhtaan siirtymän sijoittamisluvan ja poikkeamisluvan asemakaava-alueella myöntää kaavoitus.

Rakentamisen lupia haetaan rakennusvalvonnasta sähköisen asiointipalvelun kautta. Rakentamislupaa varten suunnitelman tulee olla rakentamismääräysten ja kaavan mukainen sekä noudattaa asemakaavan rakentamistapaohjetta ja rakennusjärjestyksen määräyksiä.
Lupahakemuksessa tulee aina olla nimetyt vastuuhenkilöt, rakentamisluvassa vähintään pääsuunnittelija ja rakennussuunnittelija. Suunnittelijoiden pätevyyden arviointi muuttuu ja rakennusvalvonnan on tarkistettava, että sille ilmoitetulla suunnittelijalla on erillisellä pätevyystodistuksella osoitettu pätevyys tehtävään tai siirtymäsäännöksen mukainen hyväksyntä.
Tarkempia säännöksiä pääpiirustusten ja selvitysten sisällöstä ja esitystavasta on annettu Ympäristöministeriön asetuksessa. Pääpiirustusten tulee olla asetusten mukaiset ja niissä on oltava luvan myöntämisen kannalta olennaiset tiedot.
Pelkkää purkua varteen haetaan purkamislupaa. Vähäisistä rakennuksista on tehtävä purkamisilmoitus.
Rakentamislupaan liitetään pääpiirustukset ja tarvittavat liitteet. Uusina asiakirjoina toimitetaan:
1.1.2025 lähtien: purkumateriaali- ja rakennusjäteselvitys
1.1.2026 lähtien: ilmastoselvitys ja rakennustuoteluettelo

Rakentamisen luvanvaraisuudesta on määrätty RakL 42 pykälässä Rakentamislupa. Lain mukaan rakentamislupa vaaditaan aina, kun kyseessä on:
• asuinrakennus tai vapaa-ajan asuinrakennus, laajuudesta riippumatta
• kerrosalaltaan vähintään 30 m² oleva rakennus (ei asuinrakennus tai vapaa-ajanrakennus)
• kooltaan vähintään 50 m² oleva katos (erillinen, esim. autokatos)
• yleisörakennelma, jota voi käyttää yhtä aikaa vähintään viisi luonnollista henkilöä lukuun ottamatta enintään kolme kuukautta paikallaan pidettävää tapahtumarakennetta (esim. katsomo, lava)
• vähintään 30 m korkea masto tai piippu
• vähintään 2 m² oleva valaistu mainoslaite
• energiakaivo
• erityistä toimintaa varten rakennettava alue, josta aiheutuu vaikutuksia sitä ympäröivien alueiden käytölle (esim. urheilualue, varastointi- tai pysäköintialue)
Lain mukaan lupa vaaditaan myös, jos rakentamisella on
• vähäistä merkittävämpää vaikutusta alueiden käyttöön, kaupunkikuvaan, maisemaan, kulttuuriperintöön tai ympäristönäkökohtiin
• rakentaminen edellyttää viranomaisvalvontaa olennaisten teknisten vaatimusten toteutumisen varmistamiseksi
• rakennusvalvonnan on tarpeen valvoa rakennuskohteen rakentamista yleisen edun kannalta
Laajennus on aina luvanvaraista. Paikallaan pysytettävät rakennuskohteet esim. kelluvat rakennukset vaativat luvan.

Korjaus- ja muutostyö on aina luvanvaraista, kun rakentamisessa on kyseessä:
• korjaus- tai muutostyö suojeltuun, historiallisesti tai rakennustaiteellisesti arvokkaaseen rakennukseen tavalla, jolla on merkittävää vaikutusta suojeltavalle tai rakennustaiteelliselle arvolle
• rakennuksen vaippaan (seinä, yläpohja, alapohja, ikkunat, ovet) tai teknisiin järjestelmiin liittyvä korjaus- tai muutostyö, jolla voidaan merkittävästi vaikuttaa rakennuksen energiatehokkuuteen taikka energia- ja ympäristövaikutuksiin rakennuksen koko elinkaaren aikana
• rakennuksen tai sen osan olennainen käyttötarkoituksen muutos
• uudisrakentamiseen verrattavissa oleva rakentaminen
• rakennuksen laajennus tai sen kerrosalan lisääminen
• todetun terveyshaitan poistaminen
• vaurioitunut kantava rakenne
• jos korjaustoimenpiteet voivat vaarantaa terveellisyyden ja turvallisuuden
• on merkittävää vaikutusta kaupunkikuvaan, maisemaan tai kulttuuriperintöön
• korjaaminen kohdistuu rakennuskohteen olennaisiin ominaispiirteisiin
Laajentaminen on aina luvanvaraista. Rakentamislupa voidaan myöntää pelkästään toteuttamisen edellytysten perusteella ilman sijoittamisen edellytysten arviointia korjaus- ja muutostyössä, jolla ei ole vaikutusta sijoittamiseen.
Rakentamislupa tarvitaan aina, kun korjataan tai muutetaan suojeltua rakennusta.

Rakentamisessa on aina noudatettava kaikkea rakentamismääräyksiä ja lakia, mutta rakentaminen ei aina edellytä lupaa. Rakentamismääräysten ja lain lisäksi rakentamiselle on asetettu alueellisia määräyksiä kaavassa, rakentamistapaohjeissa ja rakennusjärjestyksessä, joita on noudatettava. Poikkeaminen näistä vaatii poikkeamisluvan. Poikkeamiseen on aina oltava perusteltu syy.
Kaavassa voi olla määräyksiä mm. sallittujen rakennusten koosta ja määrästä. Rakentamistapaohjeissa voi olla määräyksiä mm. rakennusten sijoittamisesta, kattomuodosta, julkisivun materiaaleista tai väreistä.
Rakennuttajan on itse huolehdittava määräysten noudattamisesta, riittävän suunnitteluosaamisen ja vastuuhenkilöiden hankkimisesta sekä rakentamisen kaavanmukaisuudesta ja rakennusjärjestyksen määräysten noudattamisesta. Suunnitelmien tulee olla määräysten mukaisia ja rakennuskohteen on täytettävä rakentamismääräyksissä asetetut olennaiset tekniset vaatimukset.
Rakentamisessa on aina noudatettava rakentamisen sääntelyä:
• kaavassa osoitettua rakennusoikeutta ei saa ylittää
• asemakaavaa ja yleiskaavaa tulee noudattaa
• olennaisten teknisten vaatimusten on täytyttävä
• rakennusjärjestystä on noudatettava
Jos rakentaminen ei ole kaavanmukaista, sille on aina haettava poikkeamislupa (esim. rakennusalan rajan vähäinenkin ylitys).
Minne voin rakentaa?
Kaavanmukaisuus tarkoittaa, että
• rakennetaan olemassa olevalle aiotun käyttötarkoituksen mukaan kaavoitetulle rakennuspaikalle (tontti tai muu rakennettava alue)
• rakennuspaikalle on osoitettu rakennusoikeutta (asemakaavassa tai rakennusjärjestyksessä) eikä rakennusoikeutta ylitetä
• rakentaminen sijoittuu
• asemakaavassa osoitetulle rakennusalalle ja noudattaa kaavamääräyksiä sekä rakentamistapaohjeita tai
• oikeusvaikutteisella yleiskaava-alueella vähintään neljän metrin päähän kiinteistön rajoista tai kahdeksan metrin päähän naapurin rakennuksista
Ilman lupaa ei voi rakentaa suunnittelutarvealueella tai ranta-alueilla rakentamattomalle rakennuspaikalle. Ranta-alueille ei saa rakentaa edelleenkään ilman poikkeamispäätöstä lukuun ottamatta olemassa olevan rakennuspaikan lisärakentamista samaan pihapiiriin tai rakentamisen sallivaa ranta-asemakaavaa tai oikeusvaikutteista osayleiskaavaa.
Mitä voin rakentaa?
Luvanvaraisuudesta on vapautettu RakL 42 § mukaisesti mm. seuraavat rakennuskohteet:
• kerrosalaltaan alle 30m² rakennukset (esim. saunarakennus, talousrakennus, varasto) lukuun ottamatta asuinrakennuksia ja vapaa-ajanrakennuksia
• kooltaan alle 50m² erilliset katokset (esim. autokatos)
• katoksessa vähintään 1/3 seinäalasta on auki tai aukaistavissa (esim. lasitus)
• pinta-ala mitataan kantavien rakenteiden ulkopinnasta
Luvasta vapautetun rakentamisen yhteydessä on suositeltavaa hankkia kirjallinen suostumus naapureilta riitatilanteiden välttämiseksi. Rakentaminen ei saa aiheuttaa kohtuutonta haittaa naapureille.
Rakennuksen tulee sijaita vähintään neljän metrin päässä tontin rajasta, ellei kaava salli rakentamista lähemmäs rajaa. Rakentamisen tulee soveltua rakennettuun ympäristöön ja maisemaan eikä se saa aiheuttaa haittaa naapureille. Hulevesiä ei saa johtaa tontin ulkopuolelle.
Ranta-alueilla tulee lisärakentamisessa huomioida riittävä etäisyys rantaviivasta, tulva-alueet ja maisemaan sopiva rakentaminen. Pengertäminen on luvanvaraista.
Luvasta vapautetussa rakennuksessa voi olla tulisija. Savuhormin tulee sijaita vähintään neljän metrin päässä naapurin rajasta ja se tulee ulottaa yli asuinrakennuksen räystään alareunan alle 8 metrin etäisyydellä olevasta rakennuksesta.
Jos rakennuksessa on viemäröinti, tulee se liittää olemassa olevaan jätevesijärjestelmään. Muualla kuin asemakaava-alueella kantovesi voidaan imeyttää maahan Rauman kaupungin ympäristömääräysten mukaisesti.
Autosuojien sijoittamisessa ja rakentamisessa tulee huolehtia paloturvallisuudesta. Autosuojan tulee sijaita riittävällä etäisyydellä tontilla jo olevista rakennuksista ja naapurikiinteistön rakennusalan rajasta ja rakennuksista. Yleinen hyvä sääntö on muistaa kahdeksan metrin suojaetäisyys muuhun rakentamiseen ja neljän metrin etäisyys tontin rajaan. Lisätietoja autosuojien paloturvallisuudesta Pientalon palokortista.
Rakentaminen vaatii kelpoisen suunnittelijan ja muut vastuuhenkilöt riippuen kohteen vaativuudesta. Vähäinen vaatimisluokka (kylmät rakennukset, vajat, vähäiset katokset) vaatii suunnittelijalta riittävää osaamista ja tavanomainen vaativuusluokka (saunarakennukset, autosuojat, isot katokset) rakentamisalan tutkinnon ja osaamisen.
Rakennuksen tulee olla turvallinen käyttää. Rakenteiden kantavuuden osalta erityistä huomiota tulee kiinnittää rakenteiden lujuuden lisäksi lumikuorman riittävään mitoitukseen. Katto- ja pintavesien ohjauksesta sekä pintamaan kallistuksista on huolehdittava. Myös kosteus- ja homevaurioiden estämiseksi, on syytä ottaa yhteyttä rakennesuunnittelijaan, jolla on kokemusta rakenteiden suunnittelusta.
Neuvontaa rakennusvalvonnasta
Rakennusvalvonta neuvoo ja ohjaa rakentamista, sekä hankkeen luvanvaraisuuden arvioinnissa. Rakennusvalvonta neuvoo rakentamisen luvanvaraisuudessa, luvan käsittelyprosesseissa ja hallinnollisissa asioissa. Luvasta vapautetun rakentamisen osalta rakentajan hankkii riittävän osaamisen ja ohjauksen suunnittelijalta, joka ratkaisee rakentamisen tekniset vaatimukset ja varmistaa määräysten mukaisuuden.
Rakennusvalvonta ei myönnä rakentamislupaa kohteille, joihin lupaa ei todellisuudessa vaadita.

Purkamislupa vaaditaan aina
• Kun puretaan asemakaava-alueella sijaitseva vähäistä merkittävämpi rakennus tai sen osa.
• Kun puretaan rakennus tai sen osa alueella, jolla ei ole voimassa asemakaavaa, mutta alue on rakennuskiellossa asemakaavan laatimista varten.
• Jos em. alueiden ulkopuolella yleiskaavassa määrätään, että rakennuksen purkaminen vaatii luvan.
Rakennuksen purkaminen vaatii kuitenkin kaavoitustilanteesta riippumatta luvan aina, mikäli rakennus on suojeltu, sillä on osoitettu olevan historiallista tai rakennustaiteellista arvoa tai se on suojellun tai historiallisesti merkittävän tai rakennustaiteellisesti arvokkaan alueen tai kokonaisuuden osa.
Purkamisilmoitus vaaditaan
• Jos kyse on asemakaava-alueella talousrakennuksen tai muun vähäisen rakennuksen tai rakennelman purkamisesta.
• Jos kyse on asemakaavoittamattomalla alueella rakennuksen tai rakennelman purkamisesta.
• Jos rakennusvalvonta on kehottanut purkamaan rakennuksen esimerkiksi siksi, että rakennuksella ei ole rakennuslupaa tai siksi, että rakennus on tulipalossa tuhoutunut niin, ettei sitä voida pitää enää pitää rakennuksena.
• Jos purettavalla rakennuksella on pysyvä rakennustunnus.
HUOM! Purkamisilmoitus on tehtävä vähintään 30 vrk ennen purkutöiden aloitusta. Rakennusvalvonta voi tänä aikana perustellusta syystä edellyttää purkamisluvan hakemista kohteelle. Tällöin purkutöitä ei saa aloittaa ennen kuin haettava purkulupa on myönnetty ja lainvoimainen.
Purkamislupaa tai purkamisilmoitusta ei tarvita
• Jos myönnetty rakentamislupa, katusuunnitelma tai tiesuunnitelma edellyttävät rakennuksen purkamista.
• Jos rakennuksen lupaa vaatimattomien korjaus- ja muutostöiden yhteydessä puretaan tavanomaisia ja lupaa vaatimattomia rakennusosia. Suojellun tai arvokkaaksi arvioidun rakennuksen kaikkien purkutöiden yhteydessä tulee varmistaa luvantarve rakennusvalvonnasta erikseen.
• Jos purkukohde on rakennettu 1.1.2025 jälkeen, eikä sen rakentamiseen ole vaadittu rakentamislupaa.

Rakentamislaki tuo muutoksia lupien lainvoimaisuuteen ja kuuluttamiseen.
• oikaisuvaatimusaika on kaikilla luvilla 30 vrk
• julkipanon sijaan kaikki lupapäätökset kuulutetaan julkisesti
• valitusoikeus kaventuu purkamisluvissa
Lupapäätökset tulevat lainvoimaisiksi hallintolain mukaisen oikaisuvaatimusajan jälkeen (Rakentamislaki 16 luku Muutoksenhaku). Rakentamislain mukaan oikaisuvaatimusaika on 30 päivää päätöksen tiedoksisaannista kaikissa lupapäätöksissä ja oikaisuvaatimus osoitetaan suoraan ympäristö- ja lupalautakunnalle. Tavanomaisen pientalon lupapäätös tulee lainvoimaiseksi entisen 14 päivän sijasta siis 30 päivän kuluttua. Oikaisuvaatimusaikaan lisätään seitsemän päivän tiedoksisaantiaika.
Rakentamistyöt voidaan aloittaa vasta luvan ollessa lainvoimainen, joten oikaisuvaatimusajan pidentyminen kahdella viikolla voi lisätä aloittamisoikeuden tarvetta ja hallinnollista työtä erillisenä päätöksenä. Aloittamisoikeus edellyttää vakuuden määrittämistä vakuuden aikana suoritetulle työlle. Rakennushankkeeseen ryhtyvän tulee huomioida viivästys hankkeen aikataulutuksessa. Hakijan tulee aina perustella aloittamisoikeus.
Lupapäätösten julkipanon korvaa kuulutusmenettely rakentamislain ja hallintolain mukaisesti. Kuulutusmenettelyssä kaikki lupapäätökset kuulutetaan kunnan yleisessä tietoverkossa viranomaisen verkkosivuilla yleisesti nähtävillä koko muutoksenhakuajan.
Lupa-asioista valitetaan hallintovalituksella. Museoviranomaisen valitusoikeus koskee valtakunnallisesti tai maakunnallisesti merkittävää suojeltua rakennuskohdetta ja purkamisluvassa valitusoikeus on lisäksi ELY:lla. Yhteisöjen ja kunnan jäsenen valitusoikeus purkamisluvasta poistuu.

Poikkeamislupa tarvitaan, kun aiotaan ryhtyä rakentamaan, mutta suunnitelma poikkeaa kaavasta.
Poikkeamislupaa tarvitaan myös, jos on tarkoitus poiketa säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Poikkeamislupaa tarvitaan ranta-alueelle rakentamisessa, jos alueella ei ole asemakaavaa tai yleiskaavaa, jonka perusteella voi myöntää rakennusluvan. Rakennuksen käyttötarkoituksen muuttaminen voi edellyttää poikkeamislupaa. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muuttaminen ei välttämättä edellytä poikkeamislupaa, vaan sen myöntämisen edellytykset tarkastellaan rakentamisluvassa.
Poikkeamislupaa haetaan sähköisen asiointipalvelun kautta.
Poikkeamisen yhteydessä on kuultava naapureita ja niitä, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin rakentamishanke voi huomattavasti vaikuttaa (RakL 64§).
Suunnittelutarvealueelle rakentaessa riittää rakentamislupa.
Rakentamisluvassa tarkastellaan sekä sijoittamisen että toteuttamisen edellytyksiä. Suunnittelutarvealueille rakennettaessa ei tarvita enää erillistä suunnittelutarveratkaisua. Suunnittelutarvealueelle sijoittamisen edellytykset tarkastellaan rakentamisluvan yhteydessä. Poikkeustapauksissa rakentamislupaa voidaan hakea kaksivaiheisena (sijoittamislupa ja toteuttamislupa).
Vähäinen poikkeaminen rakentamisluvan yhteydessä (RakL 59§) voidaan myöntää vähäisessä määrin rakentamista koskevasta määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Vähäinen poikkeaminen voi olla esimerkiksi rakennusalan vähäinen ylitys tai kaavassa määrätystä kattomuodosta poikkeaminen. Rakennuksen teknisiä ja niitä vastaavia ominaisuuksia koskevan vähäisen poikkeamisen edellytyksenä on lisäksi, ettei poikkeaminen vaaranna rakentamiselle asetettujen keskeisten vaatimusten täyttymistä. Vähäinen poikkeaminen voidaan myöntää myös ennen loppukatselmusvaihetta (RakL 117§ ja 122§).